פירוק שיתוף הינו מושג מדיני המקרקעין, המסדיר זכויות קנייניות של קבוצה על מקרקעין מסוימים, הן בהחלטה על השותפות והן במקרה ואחד מהקבוצה מעוניין לסיים את השותפות. זאת בהתאם לחקיקה הקיימת בנושא. במאמר זה נסקור: מהו חוק המקרקעין, מהו הסכם השיתוף, וכן נסביר על הליך פירוק שיתוף – כאשר זה נעשה בחוסר בתום לב וכן על זכות קדימה, כאשר בני זוג מפרקים שיתוף.

במקביל, נבקש להעיר ולהזכיר כי מאמר זה מובא לנוחיותכם/ן, קוראים/ות יקרים/ות ואין לראותו כתחליף לייעוץ על ידי עורך דין לענייני נדל”ן.

חוק המקרקעין:

חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 (להלן: “חוק המקרקעין”), הינו החוק המסדיר בישראל, את כלל המשפט האזרחי בעניין מקרקעין. נבהיר כי “מקרקעין” הם שטחים, מבנים, נכסים וכדומה. חוק זה חוקק בשנת 1969 ולפניו קדם חוק עות’מני שחל עד אותה שנה. חוק המקרקעין תוקן מספר רב של פעמים, במטרה להתאימו לתשתית הקיימת בישראל. אחד הדברים שאותו מסדיר חוק המקרקעין, הוא תחום השיתוף בנכס וכן פירוקו.

הסכם שיתוף:

ראשית, יש להכיר כי שותפות הינה פעולה קניינית שבה קבוצת אנשים (שניים ומעלה) מקצה זכויות בנכס. שיתוף זו אינו מחלק את הנכס לחלקים ומגדיר זכות בכל חלק, אלא לקבוצת האנשים הזוכים בזכויות קנייניות על כלל הנכס. כדי לקיים שיתוף מסוג זה, יש לעמוד בקיומו של הסכם שיתוף. הסכם זה מתואר לפרטים בסעיף 29 לחוק המקרקעין.

הסכם זה ברוב המקרים יכלול את הפרטים הבאים: הזכויות הניתנות לכל שותף על הנכס, הגדרות טכניות, הסדרת התנהגותם של שאר השותפים בשימוש בנכס ואף החלטות וזכויות עתידיות בנכס. כפי שגם ראוי לזכות קניינית, הסכם זה יכובד לא רק בין חתומי ההסכם, בזהה לחוזה, אלא כלפי כולם. חשוב לציין, כי בישראל, זכות קניינית היא גם זכות חוקתית, וזאת מכוח חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

הליך פירוק שיתוף:

על פי סעיף 37 לחוק המקרקעין, ישנה זכות לכל שותף, לפרק שותפות, במידה והוא מעוניין בכך. הדרך לבצע פירוק שיתוף באה לידי ביטוי במספר דרכים שונות: השותף המעוניין בפירוק שיתוף יוכל למכור את חלקו לאחד משותפיו ו/או לחלק את חלקו בין הקיימים, השותף המעוניין בפירוק שיתוף יוכל למכור את חלקו לאדם חיצוני (באישורם של שאר השותפים ובהתאם להסכם החתום ביניהם) והדרך האחרונה היא שהשותפים יוכלו למכור את הנכס שברשותם ולחלק ביניהם את הכסף מעסקת המכירה.

כמו כן, נעיר שבמקרים מסוימים, יכולה לא להיות הסכמה בין השותפים בדבר הפירוק או דרך הפירוק. אז, יפנו לבית המשפט למתן הכרעה בנושא. בית המשפט לרוב יאפשר את הפירוק, זאת לאחר שיקול וחשיבה על הפגיעה המינימלית ביותר לשאר השותפים.

מה הדין כאשר הפירוק נעשה שלא בתום לב:

בקשתו של אחד מהצדדים לפירוק יכולה להיעשות שלא בתום לב ומרצון לפרק את השותפות. לפעמים הדבר יתכן שיעשה, משום שיש לאותו צד אינטרס בפירוק כלכלי או בשל תחושת נקם לצד האחר. במקרה כזה, וכאשר עולה חשד לכך, יכולים שאר השותפים להגיש בקשה לבית המשפט, למניעת הפירוק, לאור רצונו שלא בתום לב של המבקש לפרק, זאת בצירוף ראיות המוכיחות את טענתם.

קצת על פירוק שיתוף בין בני זוג – זכות קדימה:

גם אם בני הזוג אינם מודעים לכך, בעת שלשניים יש דירה משותפת, הם חולקים שותפות בהחזקת הנכס. בעת פרידה של השניים או גירושין, יאלצו לבצע פירוק שיתוף בנכסיהם. על זוגות נשואים המעוניינים בגירושין, יחול הסדר איזון משאבים מכוח חוק יחסי ממון, התשל”ג-1973, לפיו נכסיהם הופכים למשותפים ולכן נכנסים תחת הגדרת חוק המקרקעין. ידועים בציבור וזוגות שנישאו לפני הלכת איזון משאבים (שנת 1974) – נכסיהם יחולקו על פי חזקת השיתוף.

פירוק השיתוף בין בני זוג, יתכן שיעשה בדרכים הבאות: מכירת הנכס המשותף או קנייה של החלק הנותר על ידי אחד מהצדדים. במידה וירצה אחד הצדדים למכור את חלקו, קיימת הגנה על הצד השני, בכך שקיימת לו זכות קדימה למשך שנתיים מהפירוד. אז, יחויב הצד שמעוניין למכור, להציע לצד השני לקנות, לפני שמציע לכולם. האמור מתואר בסעיף 101 לחוק המקרקעין: “מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג, והם משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידיהם במשותף או דירה המשמשת להם מגורים, לא יהיה בן זוג זכאי להעביר חלקו לאחר, אלא אם הציע אותו תחילה לבן-זוגו”.

סיכום:

תחום המקרקעין אומנם נתפס כתחום לאנשי עסקים, אך בפועל, כל בני זוג יכולים למצוא עצמם בשיתוף בנכס. לאור הצורך בידע משפטי ובקיאות בנושא, מומלץ להיוועץ בעורך דין לענייני נדל”ן.